Pourquoi se limiter à ces 3 stratégies pour investir dans le locatif alors qu'il en existe beaucoup d'autres ?
Il existe en effet des dizaines d'autres manières d'investir dans l'immobilier locatif. Mais la vérité est que la plupart ne sont pas rentables, trop risqués ou que nous ne connaissons pas de prestataires dignes de confiance. Quelques exemples sont listés dans le texte ci-dessous.
Pourquoi ne pas investir seul ? Sans prestataire clef en main
Investir seul est souvent plus rentable qu'investir avec un spécialiste de l'investissement clef en main. C'est pour cela que nous n'avons sélectionné que 2 prestataires et que les autres ne sont pas mentionnés sur ce site malgré les commissions attractives qu'ils proposent. Les autres vous ferons gagner du temps, mais pas de l'argent.
Nos deux prestataires disposent d'un vrai savoir-faire, ils n'offrent pas simplement du temps, mais un vrai "unfair advantage" en termes de rendement locatif. Par exemple, beaucoup vous diront que l'autofinancement est impossible à Paris, notre prestataire le fait plusieurs fois par mois. D'autre dirons qu'un rendement net réel supérieur à 10% n'est pas possible, nous n'avons en effet trouvé qu'un seul prestataire qui sait faire : il analyse tous les biens immobiliers de France avec son IA et ses chasseurs n'en sélectionnent que quelques-uns.
Pourquoi ne pas investir en Pinel ?
Longtemps la grande star de l'investissement locatif, le Pinel est maintenant communément reconnu comme une erreur d'investissement. La promesse était pourtant simple : défiscalisez jusqu'à 21% du prix d'achat de votre bien immobilier pour favoriser la construction de logements accessibles dans les zones prioritaires.
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Mais si l'on tient compte des prix exorbitants de l'immobilier neuf de défiscalisation, du plafonnement des loyers en Pinel, et de la fiscalité des revenus fonciers, la rentabilité d'un investissement en lois Pinel en prend un coup. Le rendement net réel est rarement supérieure à 2-3% par an.
À cela s'ajoute le risque de moins-value. Vous achetez (très) cher, louez à des locataires peu désirables et il y a en général plusieurs investisseurs Pinel qui vendent en même temps à la fin des 12 ans d'avantage fiscal. Le résultats est que l'on a plusieurs lots similaires, peu rentables, qui arrivent sur le marché en même temps... Vous devrez baisser le prix pour vendre rapidement.
Pourquoi ne pas investir en crowdfunding immobilier ?
On pourrait penser qu'avec un rendement de 10 à 12%, le crowdfunding immobilier est plus avantageux que l'immobilier locatif fractionné. C'est FAUX.
L'idée du crowdfunding immobilier était initialement géniale : vous financez des opérations de promotion immobilière ou de marchand de bien en échange d'une belle rémunération. Mais les plateformes de crowdfunding ne peuvent maitriser tous aspects des opérations, ce ne sont que des intermédiaires. Et puis bon, leurs profits se font lors du financement, pas lors du remboursement... tous les projets, même les plus douteux, trouvent dont une plateforme pour les financer. Après tout, c'est à l'investisseur de comprendre les risques et de prendre sa décision avant d'investir, la plateforme n'est pas responsable.
En France, en 2024, un projet de crowdfunding immobilier sur quatre est en retard de paiement. Et comme les procédures administratives sont longues, une énorme partie de ces retards deviendront des défauts de remboursement. En clair, les investisseurs ne seront pas remboursés.
En pratique, avec 1/4 des projets en défauts, la majeure partie des investisseurs perdrons de l'argent.
Pourquoi ne pas investir en SCPI ?
Il y a SCPI et SCPI, les écarts de performance sont considérables selon la société de gestion qui gère votre SCPI.
Admettons que vous ayez sélectionné une "bonne" SCPI, que vous n'ayez pas payé de frais de souscriptions et que vous n'aurez pas de frais de rachat. Vous recevez alors un dividende proche de 7% !
Mais votre SCPI est dite fiscalement transparente : les dividendes sont des revenus locatif. Vous devrez donc vous acquitter de l'impôt foncier, si vous êtes un français moyen avec une TMI à 30%, vous paierez 47,2% de vos revenus locatifs de SCPI au impots... Le rendement brut de 7% devient alors un rendement net de 3,6% après impôt. Il serait aussi efficace d'ouvrir une assurance-vie non ?
Comment définir un investissement locatif patrimonial ?
Un investissement patrimonial est avant tout une réserve de valeur. C’est un moyen de sécuriser son épargne tout en gérant un rendement modeste. L’investissement patrimonial typique est un appartement en centre-ville d’une grande ville.
Comme le bien coûtera très cher, il ne sera pas très rentable au niveau des loyers. Son rendement locatif net sera généralement de 3 à 4%. Par contre, cet investissement sera très facile à revendre (liquide) et à louer : s’il est si cher, c’est que le nombre d’acheteurs et de locataires potentiels est énorme par rapport au nombre de biens disponibles. Cette forte demande permet, à minima, de maintenir le bien à sa valeur d’achat.
Comme les prix en centre-ville ont explosés cette dernière décennie, l’investissement patrimonial s’associe traditionnellement à une prise de valeur. Mais celle-ci dépend de nombreuses conditions, notamment des politiques locales et monétaires. Il est donc préférable de considérer l’investissement patrimonial plutôt comme une réserve de valeur rentable, que comme un produit de plus-value.
Quel cashflow pour un investissement patrimonial ?
Si vous décidez d'investir dans un projet locatif patrimonial, les charges et le remboursement du prêt dépassent souvent les loyers encaissés. Même si l’investissement sera rentable une fois revendu ou une fois le remboursement du prêt terminé, l’investisseur devra faire un effort d’épargne. On parle alors de cashflow négatif.
L'investissement patrimonial autofinancé à Paris
Nous avons déniché la perle. Vraiment. Notre partenaire est spécialiste des petites surfaces "ultra-optimisées" à Paris intra-muros. Sa recette est simple : acheter des petites surfaces en mauvais état et les rénover avec un architecte spécialiste des cabines de yacht de luxe. On ajoute à cela une méthode unique pour ne pas être soumis au plafonnement des loyers et l'on obtient un investissement locatif à 6% net de rendement dans le centre de Paris.
Avec ce rendement locatif, votre bien s'autofiance ! C'est-à-dire que les loyers rembourse le crédit chaque mois, il n'y a donc pass d'effort d'épargne.
Pourquoi favoriser le statut LMNP pour un investisement patrimonial ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option idéale pour un investissement patrimonial, notamment en raison de sa simplicité et de ses avantages fiscaux.
Contrairement à d'autres régimes, le LMNP n'impose pas de charges fixes (comme un comptable, un compte bancaire professionnel..etc). Ce qui est particulièrement important lorsque le rendement locatif est modeste. Cela permet de maximiser vos revenus locatifs sans alourdir votre budget avec des coûts supplémentaires.
Le régime du LMNP offre aussi un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui réduit significativement votre base imposable.
Cette simplicité administrative et fiscale fait du LMNP un choix judicieux pour les investisseurs cherchant à sécuriser leur patrimoine sans complexité. Si vous envisagez de protéger et de faire fructifier votre capital dans un contexte de faible rentabilité, le statut LMNP mérite une attention particulière.
Comment définir un investissement locatif à haut rendement ?
L’investissement patrimonial est généralement opposé à l’investissement locatif de rendement. On parle d’investissement de rendement dès lors que le bien que l’on va acheter est peu cher par rapport au loyer qu’il génère et plus le ratio augmente, plus on parle de "haut rendement".
L’exemple typique d'un investissement locatif à haut rendement est un immeuble de rapport en campagne. Avec des charges maitrisables et un prix au mètre carré modéré, c’est le produit de rendement par excellence. Le rendement locatif net est parfois au-dessus des 12%.
Par contre, pour que ce rendement se réalise, il faut réussir à louer le bien au prix escompté. Ce qui n’est pas toujours certain : si le prix d’achat est si bas, c’est que la demande locative est faible : les de rendement net 12% théoriques deviennent souvent 10% une fois que l'on a pris en compte la vacance locative.
L'immeuble de rapport à haut rendement locatif peut aussi être difficile à revendre au prix d'achat car la demande est faible. C'est donc un risque à connaître avant d'investir dans un immeuble de rapport. Mais pourquoi revendre un investissement qui produit plus de 10% net par an ?
Pourquoi créer une SCI pour un investissement à haut rendement ?
Comment se passe un investissement locatif clef en main ?
Le processus pour investir et recevoir les premiers loyers ce fait généralement en 7 grandes étapes dont l'ordre peu varier. Bien que le prestataire clef en main se charge de la chasse et de la maitrise d'ouvrage, vous devrez quand même vous impliquer un peu dans votre projet d'investissement locatif.
1 - Signature du mandat de recherche
Vous faites connaissance avec le prestataire. Vous déterminez ensemble les critères lui permettant de trouver le bien immobilier idéal pour vous.
Si tout se passe bien, vos critères seront résumés dans un mandat de recherche. Ce mandat est une obligation légale pour permettre la rémunération du prestataire.
2 - Négociation du crédit immobilier
Le prestataire vous accompagne dans le financement de votre opération, cette étape se fait généralement avant de faire une offre. La raison est simple, le prestataire a mis des années à développer un réseau de confiance, et une réputation solide. Il ne peut pas se permettre de recommander des clients non finançable et de perdre la confiance de ses partenaires.
3 - Chasse et proposition des biens sélectionnés
La chasse est ouverte ! Le prestataire devient chasseur immobilier : il utilise son réseau et ses outils avant de visiter les meilleurs biens. Les biens qui correspondent à vos critères vous seront présentés, vous n'aurez qu'à dire OUI pour signer le compromis de vente.
4 - Planification des éventuels travaux, structuration juridique et fiscale
Vous disposez d'une période de trois mois avant la transaction. C'est le moment où le prestataire devient maître d'œuvre :
- ses architectes planifient les derniers détails des travaux
- son fiscaliste optimise la stratégie fiscale
- ses juristes enregistrent votre SCI ou votre statut LMP/LMNP
5 - Signature de l'acte authentique
C'est le jour J ! Vous signez l'acte authentique devant le notaire, le prestataire c'est chargé de la paperasse que vous n'avez qu'à relire.
Vous avez officiellement investi dans votre projet locatif !
6 - Réalisation des travaux
Les architectes et les artisans sont à l'œuvre sous la supervision vigilante du prestataire clef en main. Votre investissement locatif prend forme et devient beau.
7 - Exploitation locative
Enfin, l'annonce est mise en ligne, les visites sont faites et les locataires s'installent. Votre loyer vous est versé chaque mois.
Quelles conditions pour financer mon projet locatif ?
Pour investir dans le locatif, vous préférez généralement emprunter. Ce qui est d'ailleurs beaucoup plus rentable grâce à l'effet de levier du crédit immobilier.
Pour Obtenir son crédit immobilier, il y a deux critères clef : le montant de votre apport et votre taux d'endettement.
Le montant de l'apport pour un investissement immobilier locatif
C'est assez simple, en 2024, les banque demandent au moins les frais de notaire et les petits frais annexes, soit 10% d'apport pour les investissements locatifs. Pour investir 150 000 € à crédit, il vous faudra donc disposer de 15 000 € d'apport. Pour emprunter 100 000€, vous devrez mettre 10 000€ d'apport.
Emprunter à 110% en 2024 ?
On entend encore souvent parler de credit à 110%, c'est-à-dire que la banque finance même les frais de notaire.
Les crédits à 110% sont devenus rarissimes depuis quelques années. Ne croyez pas les youtubers et marchands de rêves en tout genre, il vous faudra 10% d'apport.
Les conditions de revenus et d'endettement pour un investissement locatif en 2024
Pour investir à crédit dans votre projet locatif, vous devrez prouver que vous pouvez rembourser.
La rêgle de calcul utilisée par les banques est simple et simple : additionnez toutes vos charges mensuelles, y compris les futures mensualités du prêt, puis divisez par vos revenus totaux, loyers net compris. Multipliez ce chiffre par 100, et vous obtenez votre taux d'endettement.
Si ce taux dépasse 33 %, attendez-vous à des refus bancaires. Restez en dessous, et vous avez le feu vert pour foncer vers votre projet immobilier.
Comment se passe un investissement locatif fractionné ?
L'inscription sur la plateforme d'immobilier fractionné
Le déroulement d'un investissement locatif fractionné
