Revente d'un LMNP : la reprise des amortissements depuis 2025

Pendant des années, le loueur en meublé non professionnel a profité d’une asymétrie : il amortissait son logement pour réduire l’impôt sur ses loyers, puis calculait sa plus-value comme n’importe quel particulier, sur le prix d’achat d’origine. Les amortissements déduits n’étaient jamais rattrapés. La loi de finances pour 2025 a mis fin à ce décalage. Ce guide explique qui est concerné, comment la plus-value se calcule désormais et ce que la réforme change dans la décision de vendre.

La règle depuis la loi de finances pour 2025

Deux précisions comptent. Seuls les amortissements réellement déduits sont visés : un loueur resté au micro-BIC n’a déduit aucun amortissement et calcule sa plus-value comme avant. Et la date d’achat ou de mise en location est indifférente. Interrogé sur une éventuelle limitation aux amortissements pratiqués depuis 2025, le Gouvernement a répondu que l’ensemble des amortissements déduits pendant toute la période de location est pris en compte, la réforme s’appliquant aux cessions réalisées après son entrée en vigueur (réponse à la question écrite n° 10097, JO du 24 mars 2026).

Les résidences qui échappent à la reprise

Le même article 150 VB, III écarte la minoration pour les biens situés dans :

• les résidences destinées aux étudiants, aux jeunes de moins de trente ans en formation ou en stage, aux apprentis ou aux personnes de plus de 65 ans, au sens des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation ;
• certains établissements sociaux et médico-sociaux, résidences services pour personnes âgées ou handicapées et accueils familiaux ;
• les établissements délivrant des soins de longue durée.

L’exception s’apprécie selon la nature réelle de l’établissement, pas selon l’argumentaire commercial. Avant de vous en prévaloir, faites vérifier le bail commercial et l’agrément de l’exploitant.

Le calcul de la plus-value, étape par étape

Le régime reste celui des plus-values immobilières des particuliers ; seul le prix d’acquisition change.

Le prix d’acquisition corrigé

Au prix d’achat s’ajoutent les frais d’acquisition, réels ou forfaitaires à 7,5 % du prix, et les dépenses de travaux réalisées par une entreprise, réelles ou forfaitaires à 15 % du prix lorsque le bien est cédé plus de cinq ans après l’acquisition et que le vendeur ne peut justifier ses dépenses (article 150 VB, II, 3° et 4°). Les travaux déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu, par exemple passés en charges ou amortis au réel, ne peuvent pas être ajoutés une seconde fois.

On retranche ensuite les amortissements déduits. Le texte écarte de cette minoration les amortissements correspondant à des dépenses de travaux retenues au titre du 4°, pour éviter une double correction ; la portée exacte de cette exception attend les commentaires de l’administration.

Les abattements et les taux

La plus-value nette est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu (CGI, article 200 B) après un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % la vingt-deuxième (CGI, article 150 VC) : exonération totale après 22 ans. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % pour les plus-values immobilières, avec un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e et 9 % par an ensuite, soit une exonération après 30 ans (fiche Service-Public F10864). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute (CGI, article 1609 nonies G).

Exemple : un studio meublé revendu après 12 ans

Hypothèses : achat 200 000 € (prix seul), revente 240 000 €, détention de 12 ans, aucun justificatif de travaux, 35 000 € d’amortissements déduits au réel, forfaits de 7,5 % et 15 % calculés sur le prix d’origine. Douze ans de détention donnent 7 années d’abattement : 42 % pour l’impôt sur le revenu, 11,55 % pour les prélèvements sociaux.

	Avant la réforme	Cession depuis le 15 février 2025
Prix d’achat + forfaits (15 000 € + 30 000 €)	245 000 €	245 000 €
Amortissements retranchés	0 €	35 000 €
Prix d’acquisition retenu	245 000 €	210 000 €
Plus-value brute	aucune (moins-value)	30 000 €
Impôt sur le revenu (19 % de 17 400 €)	0 €	3 306 €
Prélèvements sociaux (17,2 % de 26 535 €)	0 €	4 564 €
Total	0 €	environ 7 870 €

Dans ce cas, une revente qui ne coûtait rien coûte près de 7 900 €. Le résultat reste à comparer avec ce que l’amortissement a fait économiser sur les loyers : pour un foyer imposé à 30 %, 35 000 € de base en moins représentent plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu, sans compter les prélèvements sociaux. Si les forfaits devaient être calculés sur le prix minoré, la plus-value serait plus élevée. Les chiffres sont illustratifs et ne préjugent ni du prix de vente, ni de la situation du marché.

Ce que la réforme change dans vos décisions

Quelques réflexes utiles :

• Tenez un tableau des amortissements déduits chaque année, en distinguant l’immeuble, ses composants et le mobilier : c’est la base de la minoration.
• Faites chiffrer la plus-value avant de signer un compromis, forfaits compris, par votre notaire ou votre expert-comptable.
• Ne repassez pas au micro-BIC en pensant effacer le passé : les amortissements déjà déduits restent pris en compte à la revente.
• Méfiez-vous des montages de sortie vers une société que vous contrôlez : vendre à sa propre SCI entraîne l’imposition de la plus-value et soulève la question de l’abus de droit, détaillée dans revendre son bien à sa propre SCI.

Pour le fonctionnement de l’amortissement pendant la location, voir location meublée LMNP : micro-BIC, réel et amortissement. Le même mécanisme de reprise vaut pour l’amortissement Jeanbrun en location vide, présenté dans location nue, déficit foncier et Jeanbrun.

Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre situation par un notaire, un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant toute cession.