Location nue : imposition des loyers, déficit foncier et Jeanbrun

Louer un logement vide fait entrer les loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Ce choix a une conséquence que le meublé n’offre pas : quand les charges dépassent les loyers, une partie de la perte vient réduire les autres revenus du foyer, salaires ou pensions. Depuis février 2026, la location nue dispose en outre d’un amortissement fiscal réservé aux logements loués sous plafonds de loyer, dit dispositif Jeanbrun. Ce guide présente la mécanique complète, du choix du régime jusqu’aux pièges du déficit.

Comment les loyers d’une location vide sont imposés

Le revenu foncier net s’ajoute aux autres revenus et supporte le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il supporte aussi les prélèvements sociaux, restés à 17,2 % pour les revenus fonciers : la hausse de la CSG votée pour 2026 a épargné cette catégorie, comme les plus-values immobilières (code de la sécurité sociale, article L136-8, IV). Le meublé non professionnel, lui, est passé à 18,6 %.

Micro-foncier : un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers

Quand les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, le revenu imposable est calculé en retirant un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges (CGI, article 32). Aucune dépense réelle n’est déduite, et aucun déficit ne peut apparaître. Certains biens sont exclus du micro-foncier, notamment les monuments historiques et les logements placés sous un dispositif d’amortissement comme le Jeanbrun.

Régime réel : les charges réelles, et la possibilité d’un déficit

Au réel, le revenu foncier est égal aux loyers encaissés diminués des charges payées dans l’année : intérêts et assurance de l’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, primes d’assurance, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Le réel s’impose au-delà de 15 000 € de loyers ; en dessous, il résulte d’une option qui engage pour trois ans. La méthode de comparaison, avec un cas chiffré et les pièges de l’option, est développée dans micro-foncier ou réel : faire le calcul.

Le déficit foncier : ce qui s’impute sur le revenu global, et ce qui ne s’y impute pas

Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d’une année dépassent les loyers. Il ne se traite pas d’un bloc : la loi le découpe en deux parts.

L’ordre d’imputation compte. Les loyers absorbent d’abord les intérêts d’emprunt ; ce n’est que sur le solde que les autres charges peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global. Un bailleur dont les seuls frais sont des intérêts élevés ne crée donc jamais de déficit déductible de ses salaires.

L’obligation de continuer à louer

L’imputation sur le revenu global a une contrepartie. Si le propriétaire cesse de louer l’immeuble, ou vend des parts de la société de personnes qui le détient, le revenu foncier et le revenu global des trois années précédant cet événement sont reconstitués, comme si le déficit n’avait été imputé que sur les revenus fonciers (même article 156, I-3°). L’invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ou de son conjoint écartent cette reprise. Vendre ou reprendre le logement pour l’occuper peu après une grosse année de travaux coûte donc l’avantage obtenu.

Le plafond de 21 400 € pour la rénovation énergétique : une échéance incertaine

La limite de 10 700 € peut être relevée, sans dépasser 21 400 € par an, à hauteur des dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le bailleur doit justifier du nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027 ; à défaut, ses revenus sont reconstitués (CGI, article 156, I-3°).

La question délicate est celle de la période de paiement. Le texte qui a créé ce plafond, l’article 12 de la loi de finances rectificative du 1er décembre 2022, le réserve aux dépenses dont le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Plusieurs sources, dont la fiche Service-Public consacrée au dispositif Jeanbrun, évoquent des travaux réalisés jusqu’au 31 décembre 2027. Au 23 octobre 2026, nous n’avons trouvé aucun texte publié qui proroge la fenêtre de paiement : la version consolidée de la loi de 2022 mentionne toujours 2025.

Exemple : une année de travaux pour un bailleur imposé à 30 %

Hypothèses : 8 000 € de loyers annuels, 3 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 500 € de taxe foncière, 1 000 € d’assurance et 17 500 € de travaux de rénovation intérieure (sans changement de classe énergétique). Le foyer a une tranche marginale de 30 % et des revenus suffisants pour absorber l’imputation.

1. Les loyers absorbent d’abord les intérêts : il reste 5 000 €.
2. Les autres charges (20 000 €) dépassent ce solde de 15 000 € : c’est le déficit hors intérêts.
3. 10 700 € s’imputent sur le revenu global, soit environ 3 210 € d’impôt sur le revenu en moins.
4. Les 4 300 € restants se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ils réduiront plus tard des loyers taxés à 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le bailleur doit ensuite continuer à louer : un arrêt de la location dans les années qui suivent déclencherait la reconstitution décrite plus haut. Le calcul ignore la décote et le quotient familial ; il donne un ordre de grandeur, pas une économie garantie.

Le dispositif Jeanbrun : un amortissement pour la location nue sous plafonds

Jusqu’en 2026, seul le loueur en meublé pouvait amortir son bien. La loi de finances pour 2026 a ouvert cette possibilité au bailleur en location nue, mais uniquement dans un cadre de loyers plafonnés. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt comme l’ancien Pinel : l’amortissement est une charge supplémentaire qui diminue le revenu foncier.

Plusieurs conséquences sont à connaître avant de signer :

• La rupture d’un engagement se paie : le revenu foncier de l’année de la rupture est majoré des amortissements déjà déduits.
• La revente reprend une partie de l’avantage : depuis la loi de finances pour 2026, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits au titre des i et j, comme en meublé (détails dans ce qui change à la revente d’un LMNP).
• Le micro-foncier est exclu pour le foyer qui détient un tel logement (CGI, article 32).
• L’amortissement est hors plafonnement global des niches fiscales en l’état du texte : l’article 200-0 A ne vise que les amortissements des h et l de l’article 31.

Le texte évolue. Légifrance annonce une nouvelle version de l’article 31 au 1er janvier 2027, et Service-Public signalait en juillet 2026 un projet de loi destiné à assouplir les conditions d’accès. Ce projet n’était pas adopté à la date de rédaction : seules les règles ci-dessus s’appliquent.

Location nue ou meublée : les différences qui pèsent vraiment

Critère	Location nue au réel	Location meublée non professionnelle au réel
Catégorie de revenus	Revenus fonciers	Bénéfices industriels et commerciaux
Amortissement du bien	Seulement en Jeanbrun, sous plafonds de loyer	Oui, dans la limite du résultat
Déficit sur le revenu global	Oui, 10 700 € par an (hors intérêts)	Non
Prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %
Plus-value à la revente	Régime des particuliers	Régime des particuliers, prix minoré des amortissements

La location vide garde l’avantage pour un bien qui demande de lourds travaux d’entretien ou d’amélioration, et pour un bailleur qui recherche un bail long et une gestion légère. Le meublé, présenté dans location meublée : micro-BIC, réel et amortissement, permet d’amortir sans plafonner les loyers mais n’autorise aucun déficit sur le revenu global. Si le bien est détenu à plusieurs, le régime de la société change encore la donne : voir SCI à l’IR ou à l’IS.

Avant de lancer des travaux en location nue

Vérifiez trois points. Votre régime d’abord : sans option pour le réel, les travaux n’ont aucun effet fiscal. Votre horizon ensuite : l’imputation sur le revenu global suppose de continuer à louer le bien. La nature des dépenses enfin : seuls l’entretien, la réparation et l’amélioration sont déductibles, et le plafond de 21 400 € reste incertain pour les paiements postérieurs à 2025. Une économie d’impôt ne compense ni un mauvais emplacement, ni une vacance durable, ni la baisse éventuelle de la valeur du bien.

Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre situation par un professionnel avant toute décision.